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从房奴到租客——站在风口的长租公寓

放大字体  缩小字体 更新日期:2016-12-07 08:34:55  来源:华尔街见闻  浏览次数:211
    受制于高房价梯度差,在一二线城市生活的年轻人越来越多地由“房奴”转向租客,再加上消费升级的背景和政策的推动,青年租赁需求无疑给长租公寓带来广阔市场。
    公寓市场在2014年进入上升风口期,获得资本融资爆发。中国饭店协会公寓委员会预计,2016、2017年底中国长租公寓将分别达到200万间、400万间,2020年底品牌公寓将超过1000万间。《财经》杂志援引租赁平台合屋分析称,受人口持续流入带来的旺盛需求以及年轻人先进思想的影响,该行业参与者接近100家。
    投房研究院在年初发布的《2015年长租公寓投研报告》同样佐证了这一事实,报告称长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系,供应链体系正在成熟,流程系统化已成常态。其中,集中式公寓走向精品化开发,优质公寓企业开始租金证券化等探索,分布式公寓则正进行规模化扩张。
    针对中国长租公寓的运营和商业模式,华泰证券分析师谢皓宇在报告中表示,目前的运营商多依靠风投等资本支撑运作,货币化率低下,其商业模式多为包租+装修+租后增值服务,盈利则主要来源于租金差价和服务费,是重资产运营模式。主要劣势在于压低企业毛利润,不利于其快速扩张。
    长租公寓面临的主要挑战源于四个方面,即房源、营销、系统和盈利问题:
    房源:房源获取是依靠中介还是业主自愿与之合作;房源选址则需考虑区域人流、交通、周围设施及房产租金的增资空间;拿房标准则需要考虑毛坯房是否在自己的拿房策略中,以及房龄问题;房源拿房成本是前期开辟新市场粗放式扩张还是将装修费用转嫁给业主等。
    营销:分销渠道和营销费用需要参考公寓企业自身的策略,目前的分销主要通过线下门店推广以及线上平台信息发布两种渠道,依据自身的目标客户群,综合选择线下地推式和线上平台通过官网、APP、微信公众号等官方网络流量导流,并结合渠道分销网络进行房源信息置顶展示等形式。
    系统:若房源量仅百套左右可依靠Excel表格管理,但当这个量级达到千套甚至万套后,从楼盘——收房——产品化——库存——出房——租后,每一个流程都要靠系统来管控。这些系统包含官方网站、企业内部管理系统、业主管理系统等不同部分,良好的ERP公寓系统能提高每一个环节的效率。
    盈利:空置率、续租率和利润率是衡量公寓企业的重要指标,拿房成本、收房出房速度、装修成本、运营成本、房价上涨、房租上涨等都综合地影响公寓企业的盈利。
    针对中国长租公寓未来的发展,华泰谢皓宇认为,分散式公寓和集中式公寓企业都需要发挥规模化效应,这不仅能有效降低各类成本和费用,也能领物业服务标准化,还能在信息系统得到完善的同时,令整个流程标准化。
    《财经》杂志则援引长租公寓业内人士称,增值服务或将成为该行业盈利核心环节,如在线上平台提供O2O服务和增值服务。
 
 
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